Afin d’atteindre l’objectif de neutralité carbone d’ici 2050, le Gouvernement met en place des mesures de plus en plus restrictives à l’égard des propriétaires de passoires thermiques. En effet, si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement classé F ou G, sachez que vous ne pouvez déjà plus augmenter son loyer depuis août 2022, et ne pourrez bientôt plus le louer en l’état ! Dès lors, quelles solutions et/ou obligations de rénovation énergétique s’imposent à vous ? Réponses dans cet article !
Rappel des obligations et interdictions des propriétaires en termes de location
Depuis quelques années, le Gouvernement met en place des lois et des décrets visant à lutter contre la précarité énergétique. Obligation de louer un logement décent, interdiction d'augmenter les loyers des passoires thermiques… Revenons tout d’abord sur les obligations et interdictions des propriétaires bailleurs à l’égard de leurs locataires !
L’obligation de louer un logement décent : peut-on obliger un propriétaire à faire des travaux d'isolation ?
Pour rappel, un propriétaire bailleur est dans l’obligation de louer un logement décent à son locataire. Autrement dit, un logement ne portant pas atteinte à la santé de son habitant.
Dans cette optique, le logement doit respecter certains critères de décence, à savoir :
- Une surface habitable minimale
- L’absence d’animaux nuisibles
- Une performance énergétique minimale…
En cas de non-respect de ces critères, le locataire dispose alors de certains recours envers son propriétaire, de la lettre en recommandée à la mise en demeure. Si le propriétaire refuse d'obtempérer, des sanctions peuvent être prises de la part du juge, telles que le paiement de dommages et intérêts au locataire.
La loi interdit l’indexation des loyers des passoires thermiques
Aujourd’hui, encore 2 millions de passoires thermiques sont proposées à la location en France (source : ministère de la Transition écologique, 2020). Ces derniers arborent une étiquette énergétique F ou G selon le diagnostic de performance thermique (DPE).
Toutefois, selon le décret n°2022-1079, le loyer de ces logements ne peut plus être augmenté par les propriétaires depuis le 24 août 2022 ! Ce gel des loyers des passoires thermiques concerne les baux en cours et les renouvèlements de bail, autant que les nouveaux contrats de location.
2023, 2025, 2028… Les prochaines obligations et interdictions concernant les passoires thermiques
Dans le cadre de la Loi Climat, voici les prochaines étapes concernant les obligations et les interdictions liées à la mise en location des passoires thermiques de la part des propriétaires bailleurs :
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1
Depuis le 1er avril 2023 : obligation de réalisation d’un audit énergétique par un bureau d'étude thermique avant la mise en vente d'une maison individuelle ou d'un appartement classé F ou G (hors copropriété).
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2
Dès 2025 : interdiction de location des logements classés G (dont la consommation énergétique annuelle excède les 420 kWh/m²/an).
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3
Dès 2028 : interdiction de location des logements classés F (dont la consommation énergétique annuelle excède les 330 kWh/m²/an).
La rénovation énergétique, une solution incontournable pour les propriétaires de passoires thermiques
Si vous êtes propriétaire de passoires thermiques, la seule solution qui s’offre à vous pour pouvoir améliorer son DPE et continuer à louer votre bien est de le rénover !
De plus, un projet de rénovation vous offre de nombreux autres avantages, notamment une revalorisation de votre bien lors de sa mise en vente ou en location.
Quels travaux entreprendre dans un appartement ou une maison individuelle ?
Les travaux pouvant faire l’objet d’une rénovation peuvent être de différentes natures :
- Isolation thermique du logement : isolation de la toiture, isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur, isolation des planchers bas…
- Remplacement des menuiseries (porte d’entrée, fenêtres, portes-fenêtres ou baies vitrées) : installation de double ou triple vitrage à la place du simple vitrage
- Remplacement d’un système de chauffage énergivore par un équipement plus performant, tel qu’une chaudière gaz à condensation ou une pompe à chaleur.
Quelle règlementation thermique dans le cadre d’une rénovation ?
Lorsque vous rénovez votre logement et optez pour des équipements performants, il est important de prendre en compte la règlementation thermique en vigueur, à savoir la RT existante élément par élément. Cette dernière est relative aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants.
Dès lors, la réglementation thermique fixe des exigences en termes de performances énergétiques pour chacun des 8 éléments constituant un bâtiment, à savoir :
- La ventilation mécanique
- Les parois opaques (murs)
- L’eau chaude sanitaire
- Les parois vitrées
- Le système de refroidissement
- L’éclairage
- Le système de chauffage
- Les énergies renouvelables
Par exemple, l’exigence de la RT en vigueur concernant les parois vitrées consiste en l’installation d’un double vitrage. En ce qui concerne l’isolation des combles perdus, la réglementation thermique requiert une résistance thermique minimale R de 4,5 W/m2, correspondant à environ 15 à 20 cm d’épaisseur d’isolant (selon le type de matériau privilégié).
Quels avantages à rénover un logement en tant que propriétaire ?
Ainsi, la rénovation énergétique de votre bien immobilier vous offre de nombreux avantages en tant que propriétaire bailleur, à savoir :
- La possibilité d’indexer le loyer de votre bien au fil des ans.
- La possibilité de continuer à louer votre logement en l’état, même après 2025.
- Offrir un meilleur confort de vie à vos locataires : isolation optimale, réduction de leur facture de chauffage, économies d'énergies…
- Une revalorisation de votre bien, à condition que le classement DPE évolue après la réalisation de vos travaux de rénovation. Une étiquette énergétique comprise entre A et C est un atout de taille dans le cadre d’un projet de revente ou de location, pouvant être valorisée dans les annonces immobilières !
- Une réduction de l’empreinte carbone et des émissions de gaz à effet de serre de votre bien. Ainsi, la rénovation sert utilement la croissance verte en constituant un geste utile envers la planète.
Est-ce que le bilan/audit énergétique est obligatoire et si oui, quand ?
En tant que propriétaire bailleur, la réalisation d’un audit énergétique vous permet de connaître les performances énergétiques de votre bien immobilier.
Ainsi, ce rapport détaillé peut être très utile si vous souhaitez engager des travaux de rénovation énergétique, et ce pour deux raisons principales :
- Hiérarchiser les travaux à entreprendre.
- Détecter les sources de déperditions thermiques.
Réalisé par un bureau d’étude thermique pour un budget compris entre 500 et 1000 €, l’audit énergétique est obligatoire avant toute mise en vente d’un bien immobilier classé F ou G depuis le 1er avril 2023 (hors copropriété).
Quelles précautions prendre vis-à-vis des locataires avant d’engager des travaux ?
Face à une obligation de rénovation énergétique, vous souhaitez engager des travaux, mais votre logement est occupé par vos locataires ? Dans ce cas, vous devez prendre certaines précautions vis-à-vis d'eux ! En effet, vous ne pouvez pas les mettre à la porte du jour au lendemain pour pouvoir réaliser les travaux nécessaires.
Dès lors, plusieurs solutions s’offrent à vous, selon le cas de figure dans lequel vous vous trouvez en tant que propriétaire :
- Si les travaux ne nécessitent pas de quitter les lieux : dans ce cas, le locataire prévenu à l’avance peut rester dans le logement durant toute la durée des travaux.
- Si les travaux nécessitent de quitter les lieux sur une courte durée : le propriétaire doit proposer un logement temporaire à son locataire, durant toute la durée des travaux.
- Si les travaux nécessitent de quitter les lieux sur une longue durée : le propriétaire doit attendre la fin du bail actuel et choisir de ne pas le renouveler, afin de pouvoir réaliser les travaux nécessaires. Le locataire est donc tenu de déménager et de trouver un autre logement à l’issue du bail.
Les aides à la rénovation pour les propriétaires bailleurs
Qu’il s’agisse d’isoler les combles, d’installer une chaudière à condensation ou de remplacer des menuiseries simple vitrage par des modèles plus performants, les frais sont bien évidemment à la charge du propriétaire.
Pour vous aider en tant que propriétaire et accompagner la transition énergétique, de nombreux dispositifs sont mis en place par le Gouvernement à destination des particuliers :
- Des aides financières sous la forme de primes, telles que MaPrimeRénov’ pour les travaux de rénovation d'ampleur ou les travaux de décarbonation, ou encore les dispositifs des certificats d’énergie (CEE) comme le coup de pouce isolation…
- Des solutions de financement telles que l’éco-prêt à taux zéro (PTZ), un prêt à taux d’intérêt nul remboursable sur 20 ans.
- Un taux de TVA réduit à 5,5 % ou 10 % au lieu de 20 % pour l’achat et la pose d’un équipement performant.
Pour bénéficier de ces aides, vous devez alors respecter certains critères d’éligibilité : faire appel à un professionnel RGE, faire partie de la catégorie des ménages modestes… De plus, les modalités d’application diffèrent selon le dispositif !
Pour anticiper l’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores, les propriétaires bailleurs se trouvent dès à présent contraints d’engager des travaux ! Face à cette obligation de rénovation énergétique, IZI by EDF vous accompagne tout au long de votre projet, depuis l’élaboration du devis jusqu’à la réalisation des travaux.
De plus, nos artisans partenaires certifiés RGE sont mobilisés pour vous garantir des travaux réalisés dans les règles de l’art, tout en vous permettant de bénéficier des aides de l’État !
Lire aussi :
Quelles aides financières pour les propriétaires bailleurs ?
Rénovation énergétique et taxe foncière : comment être exonéré ?
IZI by EDF, c’est l’engagement pour des travaux réussis, des professionnels qualifiés et un conseiller dédié pour votre chantier.
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Bonjour, Ma propriétaire veut changer mon mode de chauffage qui actuellement est fioul collectif. Elle veut séparer les consommations des 2 appartements. Elle veut me mettre des converteurs électriques pour l eau et le chauffage. Elle gardera le fioul. Je ne suis pas d accord car cela va me coûter plus cher. Mais le plus grave, c'est qu'elle veut garder le charges que je lui paye tous les mois pour le fioul, c est à dire 1200 euros. A t elle le droit de le faire
Bonjour,
Je ne peux malheureusement pas vous renseigner car ce sujet n'est pas de mon ressort. Je vous recommande de faire appel à poursuivre l'échange avec votre propriétaire ou encore de prendre contact avec un conciliateur pour poursuivre l'échange.
Bien cordialement,
Bonjour, Je suis propriétaire bailleur en SARL, ai-je droit à des aides pour la rénovation énergétique de mon logement classé G? Merci d’avance
Bonjour,
Vous pouvez retrouver notre article sur les différentes aides financières disponibles pour les propriétaires bailleurs depuis ce lien : https://www.izi-by-edf-renov.fr/blog/aides-financieres-proprietaires-bailleurs
Sinon, pour des questions plus précises, je vous invite à prendre contact avec un conseiller de France Rénov', service public de la rénovation énergétique qui pourra vous aider à identifier les dispositifs spécifiques aux SARL.
Bien cordialement,
Valentine
mon propriétaire veut me changer ma porte d'entre qui et déjà isoler et point sui je obliger
Bonjour,
Si votre propriétaire souhaite améliorer la performance thermique de son logement, vous ne pouvez pas vous y opposer.
Bien cordialement,
Bonjour, je possède une maison classée G, mon locataire part, je voudrais la relouer de suite, quels sont les délais pour effectuer les travaux de rénovation ?
Bonjour,
Les biens classés G seront interdits à la location dès 2025. Pour plus d'informations à ce sujet, n'hésitez pas à consulter notre article dédié : https://www.izi-by-edf-renov.fr/blog/gel-loyer-passoire-thermique.
Bien cordialement,
Je suis locataire d'un appartement dont le chauffage se fait par de très vieux appareils électriques (grilles pains). Dépenses 1200€ énormes l'hiver (3mois) pour 19° dans la pièce principale. Après acceptation mettre double vitrage prochainement, le Propriétaire refuse installer une climatisation réversible plus économique. Que faire ? Cdt
Bonjour,
Vous ne pouvez pas contraindre votre propriétaire à installer une climatisation réversible, d'autant plus que cette dernière requiert l'autorisation de la mairie, voire de la copropriété.
Dans votre cas, le remplacement des chauffages actuels par des radiateurs nouvelle génération plus performants semble être le meilleur des compromis.
Bien cordialement,
Bonjour, Mon bailleur réalisera des travaux d'isolation par l'intérieur Et me parle d'une possible augmentation Je suis d'autant plus surpris qu'il y aura une perte de surface Est-ce que je peux réclamer une baisse de loyer liée à cette baisse de surface locative ? Je vous remercie de votre attention Bien Cordialement
Bonjour,
Conformément à la loi d'encadrement des loyers, votre propriétaire est en droit d'augmenter le loyer sous certaines conditions, dans le cadre d'un renouvellement de bail ou de la réalisation de travaux de rénovation.
Bien cordialement,
Bonjour, si l'on souhaite installer une pompe à chaleur mais que la mairie ou la copropriété refuse, cela donne-t-il une dérogation pour pouvoir continuer de louer un appartement très énergivore de la classe G ? Si non, comment faire dans ce cas pour pouvoir continuer de louer son appartement ?
Bonjour,
Si votre logement est classé G, l'installation d'une pompe à chaleur ou d'un autre système de chauffage (chaudière électrique ou autre) devra s'accompagner d'autres travaux de rénovation (isolation des murs, changement des fenêtres...).
Nous vous conseillons de faire réaliser un audit énergétique afin de connaître les travaux à réaliser en priorité, ce qui vous donnera également des arguments supplémentaires auprès de votre mairie et de votre copropriété.
Bien cordialement,
travaux pour améliorer le DPE quelles aides peut bénéficier le propriétaire bailleur d'une maison de 63m2, construite avant 1949 située au Mans c.cauty pour Isabelle
Bonjour,
N'hésitez pas à consulter notre article afin d'obtenir les réponses à vos questions : https://www.izi-by-edf-renov.fr/blog/obligation-renovation-energetique#aides.
Bien cordialement,