Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de mettre en location un logement dit "super-passoire" thermique ! Cette démarche s'inscrit dans un projet plus global du Gouvernement d'inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique sur l’ensemble du parc immobilier français. Ceci, afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre et l'impact de l’habitat sur l’environnement.
Cette règle, mise en place après promulgation de la loi Climat et Résilience en août 2021, vise principalement les logements des parcs privés comme sociaux. Une première étape, qui contraint les propriétaires bailleurs à répondre à des exigences en termes de décence énergétique, s'ils veulent continuer de louer leurs maisons ou appartements.
Quels logements sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023 ?
Cette démarche vers une amélioration du parc locatif français doit se dérouler en plusieurs temps. Depuis le 1er janvier 2023, sont concernés les appartements et maisons mis en location et affichant une étiquette énergétique G+ sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Il s’agit dans ce cas de logements nécessitant un effort extrême de chauffage, et dont la consommation en énergie finale est supérieure ou égale à 450 kWh/m²/an.
Sur l’ensemble des logements considérés comme "passoires thermiques", les biens concernés par cette première interdiction, et catalogués avec une étiquette G+, représentent environ 140 000 unités dans le parc locatif privé, en France.
Ceci signifie, dès lors, que les propriétaires bailleurs ne peuvent plus proposer à des locataires ces logements, si des travaux ne sont pas réalisés pour améliorer leur étiquette énergétique, et réduire la consommation nécessaire pour les chauffer.
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J'estime mes travaux !Je loue un logement au diagnostic de performance énergétique G+, quels changements ?
Cette interdiction au 1er janvier 2023 concerne les nouveaux contrats de location. Il est alors obligatoire pour le propriétaire d’engager des travaux de rénovation énergétique.
Dans le cas où vous logez d’ores et déjà dans un logement considéré comme "super-passoire", vous ne pouvez pas bénéficier d’une rétroactivité, et cette mesure ne vous permet pas d’améliorer la situation instantanément.
Cependant, cette décision gouvernementale peut vous donner des arguments lors du renouvellement ou de la reconduction de votre contrat de location. Ces deux événements entrent en effet dans le cadre du décret. Vous êtes alors en droit d’exiger de votre propriétaire la réalisation de travaux de rénovation énergétique pour répondre aux normes en vigueur.
Généralement, cette reconduction de bail se déroule tous les ans pour un logement meublé, et entre 3 et 6 ans pour une maison ou un appartement non meublé.
Quels recours pour le locataire d’une maison ou d'un appartement G+ ?
Dans le cas où votre propriétaire ne souhaite pas engager de travaux malgré votre demande, il existe plusieurs démarches.
Les échanges avec le propriétaire pour trouver une solution à l’amiable sont évidemment les plus recommandés. Si le refus est catégorique, il est possible pour le locataire de saisir la justice pour le contraindre à répondre aux normes en vigueur.
S’il est avéré que le logement en location ne répond pas aux critères de décence définis par la loi, il est alors possible de faire appel à un juge, qui peut contraindre votre propriétaire à réaliser ces travaux. Plusieurs sanctions peuvent alors être applicables, telles que la réduction du loyer à verser par le locataire, voire la suspension de tout versement, dans l’attente de la réalisation de ces travaux d’amélioration.
Une exception est accordée aux propriétaires d'appartements, dans le cas où l’amélioration de l’étiquette énergétique dépend de travaux dans les parties communes de copropriétés.
Il faut alors convaincre les copropriétaires de la nécessité d’améliorer ces zones pour ainsi réhausser la classe énergétique de votre bien immobilier... tout comme celui des autres copropriétaires !
Propriétaire : peut-on louer un logement classé F ou G sur son DPE ?
Le Gouvernement a bien pris en compte les différents cas de figure, pour permettre aux propriétaires de mettre en conformité leurs logements énergivores avant une location.
Un logement se doit de répondre aux critères de décence définies par l'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, et dans le décret "décence" du 30 janvier 2002. En cas de non-respect de cette exigence, il n'est pas possible de le mettre en location, sous peine de sanctions définies par un juge (diminution ou suspension du loyer, suspension de la durée du bail jusqu'à la réalisation des travaux, etc).
Si un locataire signe le bail, en connaissance de cause, le propriétaire se doit également de répondre aux exigences du décret "décence" de 2002 et donc, d'engager des travaux.
Enfin, si votre logement est déjà en location et est considéré comme "super-passoire thermique", là aussi, il est nécessaire de planifier des travaux de rénovation énergétique. Ces derniers sont à considérer dans leur globalité, en prenant en compte différents éléments tels que l'isolation du logement, le remplacement du système de chauffage certainement trop énergivore, revoir la ventilation, etc.
Quelle est la part de logements énergivores en France ?
D’après un rapport de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), environ 5,2 millions de logements déclarés en résidence principale seraient des passoires énergétiques en France, au 1er janvier 2022. Autrement dit, environ 17 % du parc immobilier français présente une étiquette F ou G sur son DPE.
En y ajoutant les résidences secondaires et les logements vacants, cette estimation monte à 7,3 millions de logements au total ! À l’inverse, 5 % des logements sont considérés comme basse consommation avec une étiquette énergétique A (2 %) et B (3 %), soit environ 1,5 million de logements sur le territoire national.
Ces passoires thermiques sont davantage présentes parmi les maisons individuelles (20 %) par rapport aux logements collectifs (15 %).
En agissant sur le parc locatif français, l’État veut ainsi agir en urgence, notamment sur les copropriétés, qui réunissent pas moins de 63 % des passoires énergétiques du parc locatif privé.
Répartition des résidences principales en France selon leur classe énergétique :
(données ONRE - 2022)
Les prochaines dates dans le calendrier du Gouvernement
Cette démarche de l’État pour une amélioration du parc immobilier français, sur le plan énergétique, se décline progressivement, sur plusieurs années. Ceci, jusqu’à l’élimination de tous ces logements à l’étiquette énergétique trop faible, du marché de la location.
Après le gel des loyers des passoires thermiques (logements classés F ou G), en application depuis le 25 août 2022 et celle concernant la mise en location les logements considérés comme étiquette G+, les prochaines étapes de ce plan se déroulent comme suit :
- 1er avril 2023 : obligation de réaliser un audit énergétique avant la mise en vente des logements classés F ou G ;
- 1er janvier 2025 : tous les logements classés F et G sont interdits à la location à cette date ;
- 1er janvier 2034 : mesure étendue aux appartements et maisons classés E.
À noter que les propriétaires doivent également, dès le 1er avril 2023, réaliser un audit énergétique avec un bureau d’étude thermique, avant la mise en vente de leur bien immobilier classé F ou G (hors copropriété).
Cette mesure progressive vise ainsi à inciter les propriétaires bailleurs à s’assurer de la qualité de leur logement, et programmer en amont des travaux pour améliorer leur classe énergétique. Pour ce faire, les propriétaires bailleurs ont à leur disposition différents dispositifs d’aides financières permettant d’amortir leur investissement dans des travaux tels que :
👉 l’isolation thermique du logement
👉 le changement de système de chauffage
👉 le remplacement des menuiseries
Sur le long terme, ces différentes démarches permettront d'en finir avec les passoires thermiques et d'atteindre les objectifs visant une neutralité carbone du parc immobilier français, à l’horizon 2050.
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