Évoqué dès le début de l’année 2024, un changement va s’opérer dans le calcul du Diagnostic de Performance énergétique (DPE) des logements de petites surfaces, dès le 1er juillet 2024. Une décision prise par arrêté pour toute la France métropolitaine, et qui concerne pas moins de 140 000 logements sur le territoire !
Qu’est-ce que le DPE d’un logement ?
Obligatoire sur toute annonce de vente ou de location immobilière le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE, est un document permettant de mesurer la performance d’un logement sur deux plans : sa consommation en énergie, et son impact sur l’environnement d’après ses émissions de gaz à effet de serre.
Ce document est donc transmis à chaque transaction immobilière (sauf exceptions tels que monuments historiques, bâtiments agricoles, etc.) et permet d’envisager en quelques instants le montant de ses consommations énergétiques.
Le DPE est identifiable aisément par ses étiquettes énergie, permettant de classer le logement sur une échelle allant de A à G, A pour les logements économes en énergie, G pour les logements en consommant davantage, autrement appelés "passoires thermiques”.
À la charge du propriétaire du bien immobilier, ce document est à remettre obligatoirement lors de la mise en location ou vente d’un bien et valable pour une durée de 10 ans.
Les logements de moins de 40 m² lésés par le DPE
Suite à la mise en application de la nouvelle version du DPE, au 1er juillet 2021, il a été constaté que les logements de moins de 40 m² ne tiraient pas avantage de cette refonte, voire en subissent des conséquences sur leur classement énergétique.
D’après l’Ademe (Agence de la transition écologique), 27 % des habitations de moins de 40 m² et environ 34 % des logements d’une surface de moins de 30 m² sont ainsi passés dans la catégorie des passoires thermiques avec la nouvelle formule de calcul. Ceci représente environ 140 000 logements sur l’ensemble du territoire français.
Une situation qui a des conséquences à plus d’un titre :
- Une dévaluation de ces biens sur le marché de l’immobilier et un manque d’attractivité pour les potentiels acquéreurs ou locataires ;
- Un gel des loyers et une interdiction de location de ces biens si des travaux de rénovation ne sont pas réalisés (selon la loi Climat et Résilience) ;
- Un manque d’intérêt des propriétaires à réaliser des travaux si les résultats ne se répercutent pas suffisamment sur le DPE.
Partant du constat que le nouveau DPE s’appuyait sur un calcul défavorable aux logements de petites surfaces, le ministère de la Transition écologique a édité un arrêté visant à rendre le DPE plus équitable pour les petits logements.
Des règles de calcul qui évoluent
Cette modification est définie par l’arrêté du 25 mars 2024, publié sur le Journal officiel du 20 avril 2024.
Elle a été définie à la suite d’un constat majeur : la consommation d’énergie d’un logement est exprimée par unité de surface, notamment concernant la production d’eau chaude. Or, il a été constaté que ce choix amenait un biais de calcul à la défaveur des petites surfaces. Plus le logement est petit, plus la production d’eau chaude sanitaire pèse sur la consommation globale, sans véritable lien avec le nombre d’occupants du bien. Ceci entraînait dès lors une consommation au m² trop élevée par rapport à la réalité.
Il a été alors décidé d’appliquer un coefficient de pondération sur la consommation liée à la production d’eau chaude, pour l’ensemble des logements de moins de 40 m² dont le DPE a été réalisé après juillet 2021.
La surface prise en compte devient la "surface de référence du bâtiment" soit la surface habitable à laquelle sont ajoutées "les surfaces des vérandas chauffées et les surfaces des locaux chauffés pour l’usage principal d’occupation humaine, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m".
Un outil pour simuler le nouveau DPE
Ainsi, dès le 1er juillet 2024, date de mise en application de cet arrêté, il sera possible pour les propriétaires de réaliser une simulation de la nouvelle étiquette énergétique de leur logement, depuis l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Il suffit pour cela de se munir du numéro à 13 caractères de leur DPE actuel, pour faire la simulation. Vous pouvez ainsi voir si la classe énergétique de votre logement évolue et, dès lors, et générer une nouvelle étiquette DPE téléchargeable gratuitement.
Cette évolution du DPE destinée aux surfaces de moins de 40 m² devrait ainsi permettre nombre de petits logements de leur statut de passoires thermiques.