En 2021, le Gouvernement a voté la loi Climat de lutte contre le dérèglement climatique, lançant le un grand projet de rénovation du parc de l’immobilier français. Pour inciter les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique, un certain nombre de directives ont été mises en place. En août 2023, un décret est venu préciser les modalités d’interdiction de location des passoires thermiques.
Le calendrier des interdictions par classe énergétique
Depuis le 1er janvier 2023, il n’était déjà plus possible de mettre à la location les logements dit "super-passoires" thermiques, soit avec un DPE G+. Un nouveau texte, publié au Journal Officiel le 20 août 2023, vient préciser le calendrier d’interdiction de location selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les exceptions possibles.
Le décret n°2023-796 indique ainsi aux propriétaires bailleurs leurs prochaines obligations concernant les performances énergétiques des logements qu’ils louent.
Parmi celles-ci, l’interdiction de location en fonction de la classe énergétique de l’habitation, selon le calendrier suivant (France métropolitaine) :
- Interdiction à la location des logements classés G au 1er janvier 2025 ;
- Interdiction à la location des logements classés F au 1er janvier 2028 ;
- Interdiction à la location des logements classés E au 1er janvier 2034.
L’échéancier, de même que les classes énergétiques concernées, diffère en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
- Interdiction à la location des logements classés G au 1er janvier 2028;
- Interdiction à la location des logements classés F au 1er janvier 2031.
Si le logement ne respecte pas le seuil de DPE minimal requis, le locataire est en droit de saisir un juge, qui peut alors imposer les travaux de rénovation, selon la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.
Notez que les logements de classes G et F, toujours autorisés à la location pour le moment, font déjà l’objet d’un gel des loyers.
Des dérogations pour certains types de logements
Toutefois, le décret indique certains cas spécifiques où un juge n’est pas en droit d’imposer des travaux de rénovation au propriétaire bailleur. En effet, certaines situations, comme les contraintes architecturales ou patrimoniales, ne sont pas compatibles avec des travaux de rénovation énergétique.
De ce fait, à partir de 2025, les cas suivants peuvent déroger au respect des nouvelles normes énergétiques :
- Lorsque la mise en place des travaux risque de fragiliser la structure du bâtiment. Selon le décret, le propriétaire doit alors posséder une “note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art”.
- Dans les situations où la ville n’accorde pas d’autorisation pour des travaux qui entraînent une modification de l’architecture extérieure. Ceci peut être le cas à proximité des monuments historiques, des immeubles classés ou dans les quartiers eux aussi classés.
Il existe une autre exception, dont il était déjà fait mention dans la loi du 6 juillet 1989. Pour les logements en copropriété, un juge ne peut pas contraindre un propriétaire bailleur à effectuer des travaux si l’amélioration du DPE dépend de travaux des parties communes et que les autres propriétaires bloquent la réalisation de ceux-ci !
Ainsi, dès que la date d’interdiction de location sera passée, il ne sera plus possible de mettre le bien concerné à la location ou de le laisser tel quel lors de la reconduction / du renouvellement du bail.
Les propriétaires bailleurs doivent donc mettre en place dès maintenant des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à louer leur bien !
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